Регистрация жилого дома на земельном участке

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса, право собственности на объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации. Регистрацией объектов недвижимости занимается Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН). Соответственно объект считается зарегистрованым, только когда сведения о нём и запись о праве собственности внесены в ЕГРН. Результатом регистрации является исключительно Выписка из ЕГРН. Проверить наличие регистрации так же можно с помощью государственных сервисов: публичной кадастровой карты и справочной информации об объектах недвижимости.

Кадастровый учёт индивидуального жилого дома

В 2016 года произошло объединение двух ведомств: Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и Кадастровой палаты. Теперь процедуры кадастрового учета и регистрации проходят одновременно и отдельно ставить дом на кадастровый учет теперь не нужно. В качестве результата вы получаете, вместо старого Свидетельства о праве собственности и кадастрового паспорта, единый документ – выписку из ЕГРН. Выписка из ЕГРН содержит сведения о собственнике и наличии ограничений/обременений, а так же кадастровый номер, сведения о площади здания, его расположении на земельном участке. Готовить технический паспорт БТИ так же уже не требуется – это так же заменено единой процедурой регистрации, а поэтажные планы дома содержит технический план, речь о котором пойдет далее.

Запишитесь на консультацию

    Регистрация жилого дома с получением разрешений

    Если вы решили зарегистрировать дом с получением всех необходимых документов, то вам предстоит пройти 4 этапа:

    1. Получение уведомления о соответствии параметров планируемого строительства.

    С 2018 года для строительство индивидуального жилого или садового дома не требуется получение разрешения на строительство. В соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса, для частных домов предусмотрен упрощенный порядок и получение Уведомления о соответствии параметров планируемого строительства. На практике это выглядит следующим образом, вы отправляете уведомление с указанием параметров планируемого дома в градостроительный отдел районной Администрации (для города Москва – Мосгорстройнадзор), а они в свою очередь после рассмотрения отправляют вам Уведомление о соответствии или несоответствии параметров планируемого строительства. Подается оно с целью проверки заявленных вами параметров требования Правил землепользования и застройки, а так же на наличие пересечений с охранными зонами. Если вы находитесь в какой-либо охранной зоне, то потребуется дополнительно получить согласование строительства. Если же заявленные вами параметры превышают установленные, например, площадь застройки или общая площадь дома больше допустимой, то вам откажут. Если обобщить, то можно сказать, что уведомление подается с целью предварительной проверки и чтобы избежать строительства дома, который потом не удастся зарегистрировать. Подать его можно через МФЦ, а в Москве и Московской области возможна подача с помощью региональных порталов муниципальных услуг.

    Образец Уведомления о начале строительства

    2. Подготовка технического плана дома

    После получения положительного Уведомления возведения теплового контура дома можно переходить к следующему этапу – Подготовке технического плана. Тепловой контур можно считать готовым, когда готовы стены, перекрытия, кровля, установлены окна и двери. Технический план – комплексный документ, состоящий из текстовой и графической части. Он готовиться аттестованным кадастровым инженером, на основании выезда с осуществлением геодезической съемки (снятие координат расположения дома) и проведении внутренних обмеров. Раньше эту функцию выполнял БТИ, но сейчас вы можете воспользоваться услугами любого, выбранного вами специалиста. Выезд инженера на участок обязателен. Готовый технический план имеет форму архива, который подается с помощью портала государственных услуг или записывается на диск.

    Пример технического плана

    3. Получение уведомления об окончании строительства

    Изготовленный ранее технический план вы отправляете, вместе с Уведомлением об окончании строительства, так же в градостроительный отдел районной администрации (для города Москва – Мосгорстройнадзор). Администрация в свою очередь проверяет соответствие построенного жилого дома, заявленным ранее характеристикам и градостроительным нормам, наличие всех необходимых дополнительных согласований (если дом находится в охранной зоне). В результате этой проверки вы получаете Уведомление о соответствии параметров построенного дома, а технический план передается на регистрацию в Росреестр.

    4, Получение Выписки из ЕГРН

    По общему порядку Администрация сама должна передать вашу документацию для осуществления государственной регистрации прав и постановки на государственный кадастровый учёт в Росреестр, но на практике – это не всегда технически возможно. Так же иногда в Росреестре могут принять решение о приостановлении регистрации с целью устранения замечаний в техническом плане, получению дополнительных сведений от заявителя или отправки в межведомственного запроса. Поэтому контроль проведения регистрации и получения готовой Выписки из ЕГРН стоит выделить в отдельный этап.

    Запишитесь на консультацию

      Регистрация жилого дома по дачной амнистии

      То, что в народе называется «дачной амнистией», фактически является временным упрощенным порядок регистрации, предусмотренным 218 Федеральным законом. Ранее данный порядок действовал только для регистрации садовых домов, расположенных с садовых и дачных некоммерческих товариществах. С 2021 года он распространяется так же на жилые дома. Так же важно отметить, что регистрация жилого дома в упрощенном порядке возможна, как на землях населенных пунктов, так и на землях сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования земли так же не имеет значения. Это может быть индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, ведение садоводства и дачного строительства. Упрощенный порядок позволяет не готовить разрешительную документацию и для регистрации жилого дома по дачной амнистии потребуется только подготовить Технический план. Соответственно процедура регистрации жилого дома по дачной амнистии состоит из 2-х этапов:
      • Подготовка технического плана;

      • Подача заявления об осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации прав.

      Подать документы вы можете в МФЦ или с помощью портала государственных услуг, в случае, если у вас есть усиленная квалифицированная электронная цифровая подпись.

      Регистрация ранее возникшего права собственности на дом

      Стоит отдельно выделить ситуации, когда дом построен давно и у вас есть старые документы на него, но при этом в выписке из ЕГРН право собственности не отображается, или вовсе дом не стоит на кадастровом учете. В такой ситуации вы владеете объектом на основании «ранее возникшего права собственности» и информацию о нем необходимо внести в Росреестр. Для этого потребуется обратиться с заявлением и приложить нотариально заверенную копию вашего старого свидетельства/договора/постановления. После принятия в работу, регистратор отправит запрос с целью подтверждения подлинности представленных вами документов, и после получения ответа проведет регистрацию. Подать такое заявление так же можно с помощью многофункциональных центов или в электронном виде при наличии УКЭП.

      Какой способ регистрации выбрать?

      Несмотря на то, что зарегистрировать построенный дом в упрощенном порядке значительно проще, мы настоятельно рекомендуем пройти полную процедуру и получить все разрешительные документы. Это повысит ликвидность вашего объекта, в случае продажи, защитит от исков о признании объекта самовольной постройкой, упростит процедуру газификации и присвоения адреса. Если же вы только планируете строительство, ты мы однозначно рекомендуем предварительно получить Уведомление о соответствии параметров планируемого строительства, так, как только оно может являться гарантией беспроблемной регистрации дома в будущем.

      Причины отказа в регистрации дома

      Наиболее распространёнными причинами для отказа являются три ситуации:
      1. В поданной документации имеются технический ошибки. К таким можно отнести не правильное заполнение сведений о земельном участке, сведений о заявителе. Так же документы могут быть представлены в неправильном формате, не в полном объеме. Может быть не оплачена или неправильно оплачена государственная пошлина
      2. Нарушение параметров установленных параметров строительства. Каждый земельный участок имеет установленные технико-экономические показатели строительства. Это высота, этажность, процент и плотность застройки. Например, в Новой Москве действует ограничение по плотности застройки 4 тыс.кв.м./ГА. Это означает, что на участке площадью 10 соток нельзя построить дом больше 400 квадратных метров, а в Московской области ограничен процент застройки земельного участка – от 20 до 40 процентов. Устанавливаются эти параметры – Правилами землепользования и застройки. Это главный документ, регулирующий градостроительную деятельность на конкретной территории. Им устанавливаются так же границы населенных пунктов, минимальные отступы от границ земельных участков и другие нормы. Если вы не подавали Уведомление о планируемом строительстве, то узнать параметры строительства, можно с помощью получения Градостроительного плана земельного участка. Если же вы уже построились, превысив эти параметры, то к сожалению, регистрация будет возможна только в судебном порядке
      3. Пересечения с ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории). Если ваш участок попадает в охранные или защитные зоны, то это может стать поводом для отказа в осуществлении регистрации постройки. Разновидностей данных зон очень много: водоохранные зоны, охранные зоны объектов культурного наследия, зоны охраны питьевых источников водоснабжения, защитные зоны ЛЭП и магистральных трубопроводов. В некоторых их них можно получить согласование у профильной организации или органа государственной власти, а в некоторых строительство запрещено полностью и зарегистрировать дом не получиться.

      Расходы на регистрацию загородного дома

      Во всех описанных выше ситуациях, потребуется оплата государственной пошлины. Для частных домов действует льготный размер – 350 рублей для физических лиц. Оплаченную государственную пошлину необходимо приложить к уведомлению об окончании строительства или при подаче заявления на регистрацию в упрощенном порядке. Так же необходимо оплатить работу кадастрового инженера по подготовке технического плана. Стоимость работ по подготовке технической документации с нашей помощью начинается от 15 тысяч рублей.

      Можно ли зарегистрировать два дома на одном земельном участке?

      Прямого запрета на регистрацию 2 и более индвидидуальных жилых домов не существует. При этом давайте обратимся к описанию видов разрешенного использованмя земельных участков, предусматриваюших строительство частного дома. Во всех возможных вариантах описано наличие только одного здания и предназначеного для предназначенного для проживания одной семьи. Это исключает возможность строительства блокирвоанных домов (таунхаусов, дуплексов и т.д.) на данных земельных участкаъ, а так же возможность регистрациию двух зданий с назначением: жилое. Из этого можно сделать вывод, что на практике регистрация двух жилых домов на одном участке невозможно. При этом нет запретов на регистрацию второго или третьего здания, имеющего нежилое назначение, но с наименованием “гостевой дом” или “дом для отдыха”. Отличием будет является то, что в данной постройке не получится прописаться по постоянному месту жительства.

      Этапы сотрудничества

      Шаг 1

      Оставляете заявку по форме на сайте или по телефону

      Шаг 2

      Анализируем объект и представленную документацию

      Шаг 3

      Заключаете договор и оплачиваете аванс

      Шаг 4

      Обеспечиваем вам получение результата

      Выполнение технического плана

      Подготовка технического плана

      от 10 дней от 12 000 рублей

      Перераспределение земельных участков

      Подготовка межевых планов

      от 7 дней от 12 000 рублей
      Раздел нежилого помещения в Москве и области

      Градостроительный аудит

      от 7 дней от 15 000 рублей